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Invertir en Inmuebles para Alquiler. Localización (III)

En post anteriores veíamos las formas de calcular la rentabilidad, pero CUIDADO!! de nada sirve comprar un inmueble si después no conseguimos alquilarlo.


Hoy día en Estepona si buscamos en portales como fotocasa, idealista, o directamente en portales de entidades bancarias como Servihabitat, Solvia, Haya, podemos encontrar inmuebles de una habitación entre 35.000 y 45.000 € y si buscamos en estas paginas el precio de alquiler oscilan entorno a los 300 €.  Visto así puede ser atractiva la inversión. Ej. 300 € x 12 meses x 100 / 45.000 € resulta una rentabilidad del 8%.


Pues no es así, ya que no se ha tenido en cuenta la oferta-demanda del alquiler de estos inmuebles.


La localización de un inmueble es vital para que una inversión sea rentable.


Mientras que la ocupación de un inmueble de las mismas características, incluso a un precio superior de alquiler puede estar en el 90%, la ocupación media de un inmueble mal situado por muy económico que sea puede estar en el 20-30%


Pasamos a analizar de nuevo 2 inversiones:


Opción 1.  Inmueble de 1 dormitorio, con piscina, garaje situado en las afueras, pero en urbanización donde se están ofertando al menos 10 inmuebles a la venta y otros tantos en alquiler.
Precio de Venta  45.000 €  precio de alquiler 300 €  Ocupación  4 meses al año
RENTABILIDAD  2,6%


Opción 2. Inmueble 1 dormitorio, sin piscina, sin garaje, situado en el centro de Estepona.
Precio de Venta 75.000 € precio de alquiler 330 €. Ocupación 11 meses al año.
RENTABILIDAD   4,84 %


Nada que ver, ¿verdad?


Antes de comprar un inmueble para invertir en alquileres consulte con un profesional como Surdays, quien le indicará en cuanto se puede alquilar su inmueble para tener ocupaciones del 90% .

Las Casas más lujosas a la venta.

Para el sorteo del próximo viernes 17 de abril, se estima que un acertante único de Primera Categoría de Euromillones podría ganar 31 millones de euros.

Si a la hora de cumplimentar el boleto se equivoca y es usted el afortunado le vamos a dar información sobre las villas más lujosas de algunas ciudades.

En Estepona la villa más lujosa a la venta cuesta:

12.000.000 €     1.500 m²     9 habitaciones

En Marbella y más concretamente en Guadalmina encontramos una a la venta en:

18.000.000 € 1.500 m² 8 hab

En Benahavís, en la conocida urbanización de La Zagaleta



 14.000.000 € 1.500 m² 8 hab.

Si nos vamos a la provincia de Cádiz, la más lujosa en venta estaría en  Sotogrande

7.500.000 € 700 m² 7 hab.


Y si comparamos con otras ciudades fuera de la provincia tenemos:

Madrid 12.000.000 €        3.000 m² 6 hab.

Mallorca  27.000.000 €     6.000 m² 9 hab.

Valladolid 1.950.000 €      1.080 m² 5 hab.

Bilbao  4.000.000 €           1.325 m² 8 hab.

Ibiza  8.500.000 €              1.108 m² 11 hab.

Fuente: idealista.com 

Invertir en inmuebles para alquilar. Cálculo de rentabilidad. (II)

El per inmobiliario es un indice que determina los años que tardariamos en pagar el precio de venta de un bien inmueble si lo destinaramos al alquiler, o lo que es lo mismo, cuantos años tardariamos en recuperar la inversion en la compra de un piso alquilandolo.

Precio de adquisición / renta anual = años en pagar el inmueble.

Es recomendable que este resultado esté por debajo de los 20 años.

Si compramos un inmueble en 96.000 € , tendríamos que tenerlo alquilado por encima de los 400 € netos para obtener un Per de 20 años.

CONSEJOS DE SEGURIDAD

- Asegurarse de que las puertas y ventanas de la vivienda quedan perfectamente cerradas.

- Cerrar siempre la puerta con llave.

- No desconectar totalmente la electricidad de la casa, ya que el timbre desconectado es signo de ausencia.

- Nunca esconder la llave de emergencia en las proximidades de la casa como buzón, macetas, caja de contadores, etc.

- Que la vivienda transmita apariencia de estar habitada como persianas algo subidas, temporizadores automáticos de apagado y encendido de luces o aparato de radio ligeramente encendido.

- Si se vive fuera del casco urbano, iluminar la entrada.

- No dejar en el domicilio los objetos de elevado valor.

- Elaborar un inventario con números de serie de fabricación, facturas o tickets de compra por si se produce robo poder identificar  los objetos en caso de recuperación.

- No comentar los planes de vacaciones ni su duración ante desconocidos, ni dejar la información en el contestador y especial cuidado con la información que se da en redes sociales.

- En ausencias prolongadas pide a un vecino que colabore por medio de la recogida del correo en el buzón.

Y para los que durante estos días permanezcan en casa:

- No abrir la puerta de la casa o el portero automático a personas desconocidas.

- Desconfiar de quien llame a la puerta ofreciendo una supuesta venta, representando a un organismo públco o para hacer algún tipo de revisión en el hogar.

- Exige siempre acreditación a representantes de servicios.

Y en caso de robo:

- Ante cualquier síntoma sospechoso que te llame la atención llamar a la Policía Nacional (091) o a la Guardia Civil (062).

- Si está la puerta del domicilio abierta, o una ventana rota no entrar y llamar a Policía o Guardia Civil.

- En el interior no tocar nada para evitar destruir pruebas.

- Al formular la denuncia presenta documentos justificativos de los objetos robados.

Invertir en inmuebles para alquilar. Cálculo de rentabilidad. (I)

Para aquellos que desconozcan la materia, la forma más básica de calcular la rentabilidad de un inmueble arrendado (local, oficina, edificio) es dividir la renta neta anual entre el coste de adquisición:

 

RENTA ANUAL NETA * 100 / COSTE DE ADQUISICIÓN = RENTABILIDAD

La rentabilidad recomendada es que supere el 5%

CONSEJOS ALQUILER VACACIONES

CONSEJOS  PARA EL ALQUILER DE UN APARTAMENTO EN VACACIONES

Antes de alquilar:

• Se recomienda realizar todos los trámites a través de una inmobiliaria cualificada.  Por ejemplo Surdays en Estepona, es una agencia dedicada al alquiler de apartamentos con más de 12 años de experiencia y gestionada por un Administrador de Fincas Colegiado, con una amplia experiencia en el sector inmobiliario.
• Si finalmente el acuerdo se realiza de particular a particular, es aconsejable, en la medida en la que sea posible, visitar el inmueble y comprobar su estado, tanto del mobiliario como de los electrodomésticos.
• Las agencias de alquileres suelen tener a disposición de sus clientes amplios archivos fotográficos.

Pago de la señal:

• El sistema de pago más utilizado es la transferencia bancaria. Para evitar engaños el inquilino debe comprobar que el titular de la cuenta en la que debe abonar la cifra y el dueño de la propiedad son la misma persona. Para ello, puede solicitar al propietario un documento que lo certifique.
   
• En el justificante de ingreso deberá figurar el nombre del inquilino y en el concepto: "Reserva de alquiler de piso en vacaciones".
• Una vez que la señal es entregada, es recomendable sellar el trato entre ambas partes con la suscripción de un contrato de alquiler por temporada.

Entrega de llaves

• Se debe comprobar el funcionamiento y estado de todos los electrodomésticos y enseres que el piso contiene. Para ello, el propietario deberá elaborar un inventario y hacer entrega del mismo al inquilino, quien lo cotejará.
• Normalmente, el inquilino entrega la renta en metálico y por adelantado, importe al que habrá descontado la señal ya pagada y sumado la cifra de la fianza si la hubiera.
• Es muy recomendable solicitar al propietario un teléfono para localizarle en caso de que se produzca alguna avería o contratiempo. (En Surdays a la hora de entrada el Comercial encargado le dará un número para emergencias)

ALQUILE SU VIVIENDA CON SURDAYS - ESTEPONA